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9월30일 민법 최신판례 공개특강 1교시

운영자 운영자
게시일 2019-09-30 14:24
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2019년 제30회 공인중개사 자격시험 대비
최신판례로
하나만 더 맞자
2019년 9월 1일 대법원 판례공보 까지 수록
민법총칙
1. 계약 당시에 이미 그 계약상 채무를 이행하는 것이 법률로 금지되어 있다면 그 계약의 이행을 청구할 수 없다. ( O )
판결요지 계약 당시에 이미 채무의 이행이 불가능했다면 특별한 사정이 없는 한 채권자가 이행을 구하는 것은 허용되지 않고, 민법 제535조에서 정한 계약체결상의 과실책임을 추궁하는 등으로 권리를 구제받을 수밖에 없다. 채무의 이행이 불가능하다는 것은 절대적⋅물리적으로 불가능한 경우만이 아니라 사회생활상 경험칙이나 거래상의 관념에 비추어 볼 때 채권자가 채무자의 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우도 포함한다. 이는 채무를 이행하는 행위가 법률로 금지되어 그 행위의 실현이 법률상 불가능한 경우에도 마찬가지이다. (대판 2017. 8. 29, 2016다212524)
법률상 분할이 금지된 면적의 토지를 매매하기로 한 약정은 원시적 불능에 해당하므로 무효가 되어 이행을 청구할 수 없고, 만일 매도인이 그 사실을 알았거나 알 수 있었다면 계약 체결상의 과실 책임이 발생될 가능성은 있다.



2. 계약이 강행규정에 위반하여 무효인 경우, 그 계약의 불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 있다. ( X )
판결요지 계약당사자 사이에서 일방이 상대방에 대해 계약의 체결이 관련 법령 등에 위반되지 않는다는 점과 함께 계약의 이행을 진술⋅보장하였는데도 계약을 이행하지 못하여 상대방에게 손해를 입힌 경우에는 계약상 의무를 이행하지 않은 것에 해당하므로 일종의 채무불이행 책임이 성립한다. 그러나 당사자 사이에 체결된 계약이 강행법규 위반으로 무효인 경우에 계약 불이행을 이유로 진술⋅보장 약정에 따른 손해배상채무를 이행하는 것이 강행법규가 금지하는 것과 동일한 결과를 가져온다면 이는 강행법규를 잠탈하는 결과가 되고, 이러한 경우에는 진술⋅보장 조항 위반을 이유로 손해배상을 청구할 수 없다고 보아야 한다. (대판 2019. 6. 13, 2016다203551)
농협이 특정 업체의 채무를 보증해주는 결과가 되는 형태의 계약은 강행규정에 위반하여 무효이므로 그 이행을 하지 않더라도 채무불이행이라고 할 수 없다는 취지






3. 개업공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위는 강행규정에 위반하여 사법상 효력이 없다. ( X )
판결요지 개업공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하는 공인중개사법 제33조 제6호의 규정 취지는 개업공인중개사 등이 거래상 알게 된 정보를 자신의 이익을 꾀하는데 이용하여 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우가 있으므로 이를 방지하여 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있는바, 위 규정에 위반하여 한 거래행위가 사법상의 효력까지도 부인하지 않으면 안 될 정도로 현저히 반사회성, 반도덕성을 지닌 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라 행위의 사법상의 효력을 부인하여야만 비로소 입법 목적을 달성할 수 있다고 볼 수 없고, 위 규정을 효력규정으로 보아 이에 위반한 거래행위를 일률적으로 무효라고 할 경우 중개의뢰인이 직접 거래임을 알면서도 자신의 이익을 위해 한 거래도 단지 직접 거래라는 이유로 효력이 부인되어 거래의 안전을 해칠 우려가 있으므로, 위 규정은 강행규정이 아니라 단속규정이다. ( 대판 2017. 2. 3, 2016다259677 )
개업 공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래하는 행위를 금지하는 규정은 그 위반행위를 무효로 할 필요까지는 없는 단속규정에 해당한다는 취지



4. 농지에 대한 임대차 계약은 반사회적 법률행위에 해당하여 효력이 없다. ( X )
판결요지 농지법이 농지임대를 원칙적으로 금지하는 취지는, 농지는 농민이 경작 목적으로 이용함으로써 농지로 보전될 수 있도록 하고, 또한 외부자본이 투기 등 목적으로 농지를 취득할 유인을 제거하여 지가를 안정시킴으로써 농민이 농지를 취득하는 것을 용이하게 하여 궁극적으로 경자유전의 원칙을 실현하려는 데에 있다. 그리고 그와 같은 입법 취지를 달성하기 위해서는 위반행위에 대하여 형사 처벌을 하는 것과 별도로 농지임대차계약의 효력 자체를 부정하여 계약 내용에 따른 경제적 이익을 실현하지는 못하도록 함이 상당하므로, 농지의 임대를 금지한 구 농지법 제23조의 규정은 강행규정이다. 따라서 구 농지법 제23조가 규정한 예외사유에 해당하지 아니함에도 이를 위반하여 농지를 임대하기로 한 임대차계약은 무효이다. 오늘날의 통상적인 농지임대차는 경자유전의 원칙과 농지의 합리적인 이용 등을 위하여 특별한 규제의 대상이 되어 있기는 하지만, 특별한 사정이 없는 한 계약 내용이나 성격 자체로 반윤리성⋅반도덕성⋅반사회성이 현저하다고 단정할 수는 없다.( 대판 2017. 3. 15, 2013다79887, 79894 )
농지에 대한 임대차 계약이 경자유전의 법칙에 입각한 강행규정에 위반하여 무효가 되지만, 그 자체로 반사회적 행위는 아니다. 따라서 이미 지급한 차임은 부당한이득반환의 법리에 따라 반환되어야 하고 불법원인급여물은 아니라는 취지




5. 반사회질서 법률행위에 해당하는 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기명의자의 물권적 청구권 행사에 대하여 상대방은 법률행위의 무효를 주장할 수 없다. ( X ) -17노무사, 18감평, 18변리사, 19변리사-
판결요지 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위의 무효는 이를 주장할 이익이 있는 자는 누구든지 무효를 주장할 수 있다. 따라서 반사회질서 법률행위를 원인으로 하여 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳤더라도 그 등기는 원인무효로서 말소될 운명에 있으므로 등기명의자가 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사하는 경우에, 권리 행사의 상대방은 법률행위의 무효를 항변으로서 주장할 수 있다. (대판 2016. 3. 24, 2015다11281)
반사회적 법률행위는 절대적 무효에 해당하므로 무효인 등기 명의인에 대하여 누구든지 무효를 주장할 수 있다는 취지


6. 매도인의 담보책임이 성립하는 경우, 매수인은 매매계약 내용의 중요부분에 착오가 있더라도 이를 취소할 수 없다. ( X ) -19노무사, 19주택사-
판결요지 착오로 인한 취소 제도와 매도인의 하자담보책임 제도는 취지가 서로 다르고, 요건과 효과도 구별된다. 따라서 매매계약 내용의 중요 부분에 착오가 있는 경우 매수인은 매도인의 하자담보책임이 성립하는지와 상관없이 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수 있다. (대판 2018. 9. 13, 2015다78703)
매매 목적물에 하자가 있고 매수인이 중요부분의 착오가 있는 경우, 매수인은 담보책임으로 해제를 할 수 있는지 여부에 관계없이 착오를 이유로 취소를 할 수 있다는 취지로써 과거에 담보책임과 착오가 경합하면 담보책임만 적용된다는 이론은 수용하지 않음


7. 무권대리의 상대방이 철회권을 행사하는 경우 상대방은 스스로 자신의 선의를 입증하여야 한다. ( X ) -19변리사, 19주택사-
판결요지 상대방이 유효한 철회를 하면 무권대리 행위는 확정적으로 무효가 되어 그 후에는 본인이 무권대리행위를 추인할 수 없다. 한편 상대방이 대리인에게 대리권이 없음을 알았다는 점에 대한 주장⋅입증책임은 철회의 효과를 다투는 본인에게 있다. ( 대판 2017. 6. 29, 2017다213838 )
무권대리인의 상대방은 선의인 경우에만 철회권을 행사할 수 있고 선의는 추정되는 것이므로 철회권 행사 가능 여부가 문제되는 사안에서는 본인이 상대방의 악의를 입증하여야 할 책임이 있다는 취지




8. 토지거래허가구역 내 토지에 관하여 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 매매 계약이 체결된 후 허가구역 지정이 해제되면 그 계약은 유효로 된다. ( X )
판결요지 토지거래계약 허가구역 내 토지에 관하여 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 매매계약이 체결된 경우에는, 강행법규인 구 국토계획법 제118조 제6항에 따라 계약은 체결된 때부터 확정적으로 무효이다. 계약체결 후 허가구역 지정이 해제되거나 허가구역 지정기간 만료 이후 재지정을 하지 아니한 경우라 하더라도 이미 확정적으로 무효로 된 계약이 유효로 되는 것이 아니다. (대판 2019. 1. 31, 2017다228618)
무권대리인의 상대방은 선의인 경우에만 철회권을 행사할 수 있고 선의는 추정되는 것이므로 철회권 행사 가능 여부가 문제되는 사안에서는 본인이 상대방의 악의를 입증하여야 할 책임이 있다는 취지


9. 근로계약에 취소 사유가 있어서 이를 취소할 수 있다면 근로계약에 따라 그 동안 행하여진 노무 제공의 효과가 소급적으로 부정된다. ( X ) -18법무사-
판결요지 근로계약의 무효 또는 취소를 주장할 수 있다 하더라도 근로계약에 따라 그동안 행하여진 근로자의 노무 제공의 효과를 소급하여 부정하는 것은 타당하지 않으므로 이미 제공된 근로자의 노무를 기초로 형성된 취소 이전의 법률관계까지 효력을 잃는다고 보아서는 아니 되고, 취소의 의사표시 이후 장래에 관하여만 근로계약의 효력이 소멸된다고 보아야 한다. (대판 2017. 12. 22, 2013다25194, 25200)
근로 계약이 취소되는 경우 이미 제공된 노무의 효과를 부정하기 힘들기 때문에 근로계약 취소의 효력에 소급효를 인정하지 않겠다는 취지


















물권법
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10. 토지 소유자의 사용 수익권은 공공의 이익을 위하여 제한 될 수 있으나 대세적 영구적으로 상실하지는 않는다. ( O )
판결요지 토지 소유자가 그 소유의 토지를 도로, 수도시설의 매설 부지 등 일반 공중을 위한 용도로 제공한 경우에, ... 여러 사정을 종합적으로 고찰하고, 토지 소유자의 소유권 보장과 공공의 이익 사이의 비교형량을 한 결과, 소유자가 그 토지에 대한 독점적⋅배타적인 사용⋅수익권을 포기한 것으로 볼 수 있다면, ... 토지 소유자는 그 타인을 상대로 부당이득반환을 청구할 수 없고, 토지의 인도 등을 구할 수도 없다. 다만 소유권의 핵심적 권능에 속하는 사용⋅수익 권능의 대세적⋅영구적인 포기는 물권법정주의에 반하여 허용할 수 없으므로, 토지 소유자의 독점적⋅배타적인 사용⋅수익권의 행사가 제한되는 것으로 보는 경우에도, 일반 공중의 무상 이용이라는 토지이용현황과 양립 또는 병존하기 어려운 토지 소유자의 독점적이고 배타적인 사용⋅수익만이 제한될 뿐이고, 토지 소유자는 일반 공중의 통행 등 이용을 방해하지 않는 범위 내에서는 그 토지를 처분하거나 사용⋅수익할 권능을 상실하지 않는다. (대판 2019. 1. 24, 2016다264556 전합)
일반 공중의 통행에 사용되어온 사유지의 경우, 소유자는 사용자들에게 통행의 금지 및 사용료의 청구를 할 수 없지만 그 사용을 방해하지 않는 범위 내에서는 토지를 처분하거나 사용 수익할 수 있다는 취지



11. 甲소유의 토지에 대하여 乙이 서류를 위조하여 소유권이전등기를 경료한 후, 丙이 같은 토지에 대하여 취득시효에 의하여 소유권을 취득한 경우, 甲은 乙명의의 등기 말소를 청구할 수 없다. ( O )
판결요지 피고로부터 매매 등의 방법으로 부동산에 대한 권리가 순차적으로 이전되어 최종적으로 소유권이전등기를 마친 제3자가 시효취득을 원인으로 부동산에 대한 소유권을 취득함에 따라 당초 부동산의 소유자인 원고가 소유권을 상실하게 되면, 비록 피고 명의의 소유권이전등기가 원인무효라고 하더라도 원고에게 피고 명의의 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있는 권원이 없으므로, 원고는 피고에 대하여 소유권에 기한 등기말소청구를 할 수 없다. (대판 2019. 7. 10, 2015다249352)
근로 계약이 취소되는 경우 이미 제공된 노무의 효과를 부정하기 힘들기 때문에 근로계약 취소의 효력에 소급효를 인정하지 않겠다는 취지




12. 부동산등기부의 표제부에 토지의 면적이 실제와 다르게 등재되어 있어도 이러한 등기는 해당 토지를 표상하는 등기로서 유효하다. ( O ) -18감평-
판결요지 물권의 객체인 토지 1필지의 공간적 범위를 특정하는 것은 지적도나 임야도의 경계이지 등기부의 표제부나 임야대장⋅토지대장에 등재된 면적이 아니므로, 부동산등기부의 표제부에 토지의 면적이 실제와 다르게 등재되어 있어도 이러한 등기는 해당 토지를 표상하는 등기로서 유효하다. 또한 부동산등기부의 표시에 따라 지번과 지적을 표시하고 1필지의 토지를 양도하였으나 양도된 토지의 실측상 지적이 등기부에 표시된 것보다 넓은 경우 등기부상 지적을 넘는 토지 부분은 양도된 지번과 일체를 이루는 것으로서 양수인의 소유에 속한다. (대판 2016. 6. 28, 2016다1793)
토지의 면적은 지적도나 임야도를 토대로 인정되는 것이므로, 등기부의 표제부에 토지의 면적이 실제와 다르게 기재되어 있어도 그 필지에 대한 등기로써 효력이 있다는 취지


13. 사망자 명의로 신청하여 이루어진 소유권이전등기는 그 등기의 유효를 주장하는 자가 현재의 실체관계에 부합함을 증명할 책임이 있다. ( O )
판결요지 사망자 명의로 신청하여 이루어진 이전등기는 일단 원인무효의 등기라고 볼 것이어서 등기의 추정력을 인정할 여지가 없으므로, 등기의 유효를 주장하는 자가 현재의 실체관계와 부합함을 증명할 책임이 있다. (대판 2018. 11. 29, 2018다200730)
사망자를 의무자로 이전등기가 되면 등기의 추정력이 인정되지 않기 때문에 그 등기의 유효를 주장하는 자가 입증책임을 부담하게 된다는 취지



14. 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권을 제3자에게 양도하기 위해서는 채무자인 소유자의 동의를 필요로 한다. ( X ) -19법무사-
판결요지 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 채권자와 채무자 사이에 아무런 계약관계나 신뢰관계가 없고, 그에 따라 채권자가 채무자에게 반대급부로 부담하여야 하는 의무도 없다. 따라서 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권의 양도의 경우에는 매매로 인한 소유권이전등기청구권에 관한 양도제한의 법리가 적용되지 않는다. (대판 2018. 7. 12, 2015다36167)
매수인의 등기청구권은 매도인과의 계약관계나 신뢰관계로 인하여 채무자인 매도인의 동의 없이 제3자에게 양도할 수 없는 제한이 있지만, 점유취득시효 완성에 의한 등기청구권은 법률규정에 따라 발생한 것이지 매도인과의 법률행위를 통하여 생겨난 것이 아니기 때문에 동의 없이 양도할 수 있다는 취지


15. 부동산에 대한 취득시효 기간의 완성 전에 부동산에 가압류 조치가 이루어졌다면 취득시효가 중단된다. ( X )
판결요지 점유로 인한 부동산소유권의 시효취득에 있어 취득시효의 중단사유는 종래의 점유상태의 계속을 파괴하는 것으로 인정될 수 있는 사유이어야 하는데, 민법 제168조 제2호에서 정하는 ‘압류 또는 가압류’는 금전채권의 강제집행을 위한 수단이거나 그 보전수단에 불과하여 취득시효기간의 완성 전에 부동산에 압류 또는 가압류 조치가 이루어졌다고 하더라도 이로써 종래의 점유상태의 계속이 파괴되었다고는 할 수 없으므로 이는 취득시효의 중단사유가 될 수 없다. (대판 2019. 4. 3, 2018다296878)
취득시효 기간 중에 제3자에 의한 가압류 등기가 경료되었던 사실이 있더라도 시효완성자의 점유상태를 파괴하지 못한 경우에는 취득시효를 중단시킬 수 없다는 취지


16. 채권의 담보를 위하여 토지에 저당권과 함께 지상권이 설정된 후에도 특별한 사정이 없는 한 토지 소유자는 그 토지를 사용 수익할 수 있다. ( O ) -18법무사-
판결요지 금융기관이 대출금 채권의 담보를 위하여 토지에 저당권과 함께 지료 없는 지상권을 설정하면서 채무자 등의 사용⋅수익권을 배제하지 않은 경우, 지상권은 저당권이 실행될 때까지 제3자가 용익권을 취득하거나 목적 토지의 담보가치를 하락시키는 침해행위를 하는 것을 배제함으로써 저당 부동산의 담보가치를 확보하는 데에 목적이 있으므로, 토지소유자는 저당 부동산의 담보가치를 하락시킬 우려가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 토지를 사용⋅수익할 수 있다고 보아야 한다. (대판 2018. 3. 15, 2015다69907)
지상권이 설정된 토지의 소유자는 지상권의 존속 중에는 토지에 대한 사용 수익권이 없지만, 담보목적 지상권이 설정된 토지는 여전히 소유자에게 사용 수익권이 있다는 취지


17. 유치권 배제 특약에 따른 유치권 불성립의 효력은 특약의 당사자만 주장할 수 있다. ( X )
판결요지 제한물권은 이해관계인의 이익을 부당하게 침해하지 않는 한 자유로이 포기할 수 있는 것이 원칙이다. 유치권은 채권자의 이익을 보호하기 위한 법정담보물권으로서, 당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고 이러한 특약은 유효하다. 유치권 배제 특약이 있는 경우 다른 법정요건이 모두 충족되더라도 유치권은 발생하지 않는데, 특약에 따른 효력은 특약의 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있다. (대판 2018. 1. 24, 2016다234043)
유치권은 특약에 의하여 포기할 수 있고, 포기특약으로 인하여 유치권이 발생될 수 없다는 주장은 그 특약의 당사자인 공사업자와 소유자 이외에 경락인도 주장할 수 있다는 취지




계약법
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18. 계약이 의사의 불합치로 성립하지 아니한 경우, 계약체결상의 과실로 인한 손해배상을 청구할 수는 없다. ( O )
판결요지 계약이 의사의 불합치로 성립하지 아니한 경우 그로 인하여 손해를 입은 당사자가 상대방에게 부당이득반환청구 또는 불법행위로 인한 손해배상청구를 할 수 있는지는 별론으로 하고, 상대방이 계약이 성립되지 아니할 수 있다는 것을 알았거나 알 수 있었음을 이유로 민법 제535조를 유추적용하여 계약체결상의 과실로 인한 손해배상청구를 할 수는 없다. (대판 2017. 11. 14, 2015다10929)
계약체결상의 과실 책임은 불성립된 계약에 대해서 적용될 수 없다는 취지


19. 매매 목적물에 경료되어 있는 제3자의 가압류 등기가 말소되지 않았다면 매수인이 목적물을 인도 받았다 하더라도 대금에 이자를 지급할 의무는 없다. ( O )
판결요지 매수인의 대금 지급의무와 매도인의 근저당권설정등기 내지 가압류등기 말소의무가 동시이행관계에 있는 등으로 매수인이 대금 지급을 거절할 정당한 사유가 있는 경우에는 매매목적물을 미리 인도받았다 하더라도 위 민법 규정에 의한 이자를 지급할 의무는 없다고 보아야 한다. (대판 2018. 9. 28, 2016다246800)
가압류가 경료된 부동산 매매 계약의 매수인은 가압류가 말소되기 전까지는 동시이행의 항변이 가능하므로 물건의 인도를 받은 후에도 대금에 지연이자를 지급할 필요가 없다는 취지


20. 매매나 증여의 대상인 권리가 타인에게 귀속되어 있다는 이유만으로 채무자의 계약에 따른 이행이 불능이라고 할 수는 없다. ( O ) -17변리사, 19변리사-
판결요지 민법이 타인의 권리의 매매를 인정하고 있는 것처럼 타인의 권리의 증여도 가능하며, 이 경우 채무자는 권리를 취득하여 채권자에게 이전하여야 하고, 이 같은 사정은 계약 당시부터 예정되어 있으므로, 매매나 증여의 대상인 권리가 타인에게 귀속되어 있다는 이유만으로 채무자의 계약에 따른 이행이 불능이라고 할 수는 없다. (대판 2016. 5. 12. 선고 2016다200729)
타인권리 매매라는 사실 만으로 매매 계약의 이행이 불가능한 것이 아니라는 취지


21. 일정한 절차에 따라 계약서가 작성되지 아니하였다고 하더라도 계약의 주요 내용에 대해 당사자의 의사 합치가 있으면 계약의 효력이 인정될 수 있다. ( O )
판결요지 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률(이하 ‘국가계약법’이라 한다) 제11조 제1항 단서 등에서 일정한 경우 계약서의 작성을 생략할 수 있다고 규정하고 있는 것은, 계약금액이나 거래의 형태 및 계약의 성질 등을 고려하여 일정한 경우에는 국가계약법 제11조 등에서 정한 요건과 절차에 따라 계약서를 작성하는 것이 불필요하거나 적합하지 않다는 정책적 판단에 따른 것이므로, 국가계약법 제11조 제1항 단서에 의하여 계약서의 작성을 생략할 수 있는 때에는 국가계약법에서 정한 요건과 절차에 따라 계약서가 작성되지 아니하였다고 하더라도 계약의 주요내용에 대해 당사자 사이에 의사합치가 있다면 계약의 효력을 인정하는 것이 타당하다. (대판 2018. 9. 13, 2017다252314)
계약서를 작성하지 않은 경우에도 당사자 사이에 주요 내용에 대한 합의가 있었다면 국가와의 계약도 성립될 수 있다는 취지


22. 매도인이 매수인에게 매매계약의 합의해제를 청약하였더라도 매수인이 그 청약에 대하여 조건을 붙여 승낙한 경우, 매도인의 청약은 실효된다. ( O ) -19변리사-
판결요지 계약의 합의해지는 계속적 채권채무관계에서 당사자가 이미 체결한 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서,... 이와 같은 합의가 성립하기 위해서는 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용이 객관적으로 일치하여야 하므로 계약당사자 일방이 계약해지에 관한 조건을 제시한 경우 조건에 관한 합의까지 이루어져야 한다. (대판 2018. 12. 27, 2016다274270, 274287)
합의해지는 성질상 계약이므로 합의해지 청약에 대하여 상대방이 조건을 붙여 승낙을 하면 그 조건을 청약자가 수락하지 않는 한 합의해지가 성립될 수 없다는 취지


23. 임대차 관계가 계속되고 있는 동안에도 연체차임은 임대인의 의사표시 없이 임대차 보증금에서 당연히 공제된다. ( X ) -14감평, 17노무사, 18변리사-
판결요지 임대차보증금이 임대인에게 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지를 자유로이 선택할 수 있으므로, 임대차계약 종료 전에는 연체차임이 공제 등 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니다. (대판 2013. 2. 28, 2011다49608, 49615)
연체차임이 보증금에서 당연히 공제되는 것은 임대차 종료 후 이고 기간 중이 아니라는 취지



24. 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용하던 중 임대인이 관리하던 부분에서 화재가 발생하였다면 임차인은 원칙적으로 손해배상의 책임이 없다. ( O )
판결요지 임대차계약 존속 중에 발생한 화재가 임대인이 지배⋅관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수⋅제거하는 것은 임대차 목적물을 사용⋅수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하며, 임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 화재로 인한 목적물 반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다. ( 대판 2017. 5. 18, 2012다86895, 86901 전합 )
임대차 목적물에서 발생한 화재가 임대인이 지배 관리하는 영역에서 발생하였다면 특별한 사정이 없는 한 임차인에게 손해배상책임이 없다는 취지



25. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 전차인은 전대인과의 합의로 차임이 감액되었음을 임대인에게 주장할 수 있다. ( O )
판결요지 [1] 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우... 전차인은 전대차계약으로 전대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않고 동시에 임대차계약으로 임차인이 임대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않는다.[2] 전대인과 전차인은 계약자유의 원칙에 따라 전대차계약의 내용을 변경할 수 있다. 그로 인하여 민법 제630조 제1항에 따라 전차인이 임대인에 대하여 직접 부담하는 의무의 범위가 변경되더라도, 전대차계약의 내용 변경이 전대차에 동의한 임대인 보호를 목적으로 한 민법 제630조 제1항의 취지에 반하여 이루어진 것이라고 볼 특별한 사정이 없는 한 전차인은 변경된 전대차계약의 내용을 임대인에게 주장할 수 있다. 전대인과 전차인이 전대차계약상의 차임을 감액한 경우도 마찬가지이다. (대판 2018. 7. 11, 2018다200518)
임대인 동의 있는 전대차의 경우 전대차 계약상 차임이 감액되면 전차인은 임대인에게도 감액된 금액만 지급하면 된다는 취지












민사특별법
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26. 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과 계약을 체결하지 않겠다고 확정적으로 표시하였다면 이는 권리금 회수를 방해하는 행위로 볼 수 있다. ( O )
판결요지 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. (대판 2019. 7. 4, 2018다284226)
임대인이 신규임차인과의 계약을 하지 않겠다고 확정적으로 표시한 상황에서는 신규임차인을 주선하거나 권리금계약을 체결한 적이 없는 임차인도 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다는 취지



27. 임대인이 더 이상 상가를 임대하지 않겠다는 태도를 보이고 있더라도 임차인이 신규임차인과 권리금 계약을 체결한 사실이 없다면 임차인은 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 청구할 수 없다. ( X )
판결요지 임대인이 임대차기간이 종료될 무렵 현저히 높은 금액으로 임차보증금이나 차임을 요구하거나 더 이상 상가건물을 임대하지 않겠다고 하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 찾아 권리금 계약을 체결하는 것은 사실상 불가능하다. 이러한 임대인의 행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호, 제4호에서 정한 방해행위에 해당한다고 볼 수 있고, 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되지 않았더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상책임을 진다고 보아야 한다. (대판 2019. 7. 10, 2018다239608)




28. 상가임대차 계약이 최초의 임대차 기간을 포함하여 10년을 초과한 경우에도 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다. ( O )
판결요지 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다고 보아야 한다. (대판 2019. 5. 16, 2017다225312, 225329)
갱신요구 거절사유가 있으면 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상 책임이 면제되지만, 갱신요구 기간이 초과되었다고 해서 같은 효과가 발생되는 것은 아니라는 취지



29. 임차인의 임차목적물 반환의무는 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 동시이행의 관계에 있다. ( X )
판결요지 임차인의 임차목적물 반환의무는 임대차계약의 종료에 의하여 발생하나, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가건물 임대차보호법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 하고 있으므로 양 채무는 동일한 법률요건이 아닌 별개의 원인에 기하여 발생한 것일 뿐 아니라 공평의 관점에서 보더라도 그 사이에 이행상 견련관계를 인정하기 어렵다. (대판 2019. 7. 10, 2018다242727)
갱신요구 거절사유가 있으면 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상 책임이 면제되지만, 갱신요구 기간이 초과되었다고 해서 같은 효과가 발생되는 것은 아니라는 취지



30. 양도담보권자는 양도담보권의 목적물이 멸실됨으로 인하여 발생된 화재보험금청구권에 대하여 물상대위권을 행사할 수 있다. ( O ) -15법무사, 17변리사-
판결요지 동산 양도담보권자는 양도담보 목적물이 소실되어 양도담보 설정자가 보험회사에 대하여 화재보험계약에 따른 보험금청구권을 취득한 경우 담보물 가치의 변형물인 화재보험금청구권에 대하여 양도담보권에 기한 물상대위권을 행사할 수 있다. (대판 2014. 9. 25, 2012다58609)
양도담보권에는 우선변제권이 있으므로 담보 목적물의 멸실로 인한 화재보험금에 대하여 물상대위할 수 있다는 취지






31. 가등기담보권자가 담보권 실행을 통하여 우선변제 받게 되는 이자나 지연배상금 등 피담보채권의 범위는 실행통지 당시를 기준으로 확정된다. ( O ) -19변리사-
판결요지 가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조에 의하면 가등기담보권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 채권의 변제기 후에 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하여야 한다. 여기서 말하는 청산금의 평가액은 통지 당시의 담보목적부동산의 가액에서 그 당시의 피담보채권액(원본, 이자, 위약금, 지연배상금, 실행비용)을 뺀 금액을 의미하므로, 가등기담보권자가 담보권 실행을 통하여 우선변제받게 되는 이자나 지연배상금 등 피담보채권의 범위는 통지 당시를 기준으로 확정된다. (대판 2016. 6. 23, 2015다13171)
가등기담보권 실행 중에 경매가 된 경우 가등기담보권자에게 우선변제되는 채권의 액수는 실행통지 당시에 청산금 산정의 기초가 되었던 금액으로 확정된다는 취지



32. 담보가등기에 기하여 마쳐진 본등기가 무효인 경우, 담보 목적 부동산에 대한 사용 수익권은 담보가등기 설정자가 보유한다. ( O )
판결요지 담보가등기에 기하여 마쳐진 본등기가 무효인 경우, 담보목적 부동산에 대한 소유권은 담보가등기 설정자인 채무자 등에게 있고 소유권의 권능 중 하나인 사용수익권도 당연히 담보가등기 설정자가 보유한다. 따라서 채무자가 자신이 소유하는 담보목적 부동산에 관하여 채권자와 임대차계약을 체결하고 채권자에게 차임을 지급하거나 채무자가 자신과 임대차계약을 체결하고 있는 임차인으로 하여금 채권자에게 차임을 지급하도록 하여 채권자가 차임을 수령하였다면, 채권자와 채무자 사이에 위 차임을 피담보채무의 변제와는 무관한 별개의 것으로 취급하기로 약정하였거나 달리 차임이 피담보채무의 변제에 충당되었다고 보기 어려운 특별한 사정이 없는 한 위 차임은 피담보채무의 변제에 충당된 것으로 보아야 한다. (대판 2019. 6. 13, 2018다300661)
가등기담보법에 의한 청산절차를 완료하지 않아서 본등기가 무효라면 담보설정자가 소유자가 되는 것이므로 그 목적물에서 발생된 임대료를 채권자가 가져갔다면 그 금액 만큼 채무 변제가 된 것으로 본다는 취지










33. 부동산실권리자 명의 등기에 관한 법률에 위반하여 무효인 명의신탁 약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기 된 부동산은 불법원인급여물에 해당한다. ( X )
판결요지 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 규정의 문언, 내용, 체계와 입법 목적 등을 종합하면, 부동산실명법을 위반하여 무효인 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기를 하였다는 이유만으로 그것이 당연히 불법원인급여에 해당한다고 단정할 수는 없다. 이는 농지법에 따른 제한을 회피하고자 명의신탁을 한 경우에도 마찬가지이다. (대판 2019. 6. 20, 2013다218156 전합)
명의신탁 약정에 의하여 타인 명의로 등기하는 행위가 반사회적 행위는 아니라는 취지



34. 부부간 명의신탁 약정이 조세 포탈 등의 목적에 의한 것이라는 점은 무효를 주장하는 자가 증명하여야 한다. ( O )
판결요지 부동산실명법 제8조의 내용과 문장 구조에 비추어 보면, 부동산에 관하여 부부간의 명의신탁 약정에 따른 등기가 있는 경우 그것이 조세 포탈 등을 목적으로 한 것이라는 점은 예외에 속한다. 따라서 이러한 목적이 있다는 이유로 등기가 무효라는 점은 이를 주장하는 자가 증명하여야 한다. (대판 2017. 12. 5, 2015다240645)
부부간 명의신탁에 조세 포탈 등의 목적이 있는 지 여부는 무효 주장자가 입증해야 한다는 취지



35. 계약명의신탁 약정에 의하여 수탁자와 매매 계약을 체결한 매도인이 계약 체결 이후에 그 사실을 알게 되었다면 매매 계약은 소급적으로 무효가 된다. ( X )
판결요지 명의신탁자와 명의수탁자가 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 매도인과 부동산에 관한 매매계약을 체결하는 경우 그 계약과 등기의 효력은 매매계약을 체결할 당시 매도인의 인식을 기준으로 판단해야 하고, 매도인이 계약 체결 이후에 명의신탁약정 사실을 알게 되었다고 하더라도 위 계약과 등기의 효력에는 영향이 없다. 매도인이 계약 체결 이후 명의신탁약정 사실을 알게 되었다는 우연한 사정으로 인해서 위와 같이 유효하게 성립한 매매계약이 소급적으로 무효로 된다고 볼 근거가 없다. (대판 2018. 4. 10, 2017다257715)
계약명의신탁 약정의 상대방이 명의신탁을 알고 있었는지 여부는 계약 당시를 기준으로 판단하여야 한다는 취지